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beplay怎么装-个人转让住房应缴哪些税?
来源:beplay体育开户 地税局    时间:2015年05月13日    
 

一、个人转让住房应缴营业税、个人所得税、土地增值税、印花税和契税等。

二、营业税

(一)转让
 财政部 国家税务总局beplay官网体育 调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔201539号) 个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

    上述普通住房和非普通住房的标准,普通住房原则上应同时满足以下条件:1、住宅小区建筑容积率(是指建筑总面积与建筑用地面积的比值)在1.0以上;

2、单套建筑面积在120(各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%)平方米以下;

青海省规定,在国家税务总局规定标准的基础上向上浮动20%,即:120×(1+20%=144(平方米)

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

纳税人出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

(二)赠与

200911日起,个人将住房赠与其他单位和个人的,也要视同发生应税行为缴纳营业税。

但根据《财政部、国家税务总局beplay官网体育 个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009111)规定,下列赠与行为暂免征收营业税:

1、离婚财产分割;

2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

4、房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

三、个人所得税

(一)出售

根据《个人所得税法》的规定,个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。财产转让所得为转让住房取得的收入,减除住房购置成本及购置过程中交纳的相关税费后的所得。

个人转让不动产所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。

应纳税所得额=转让财产的收入-(财产原值+合理费用)

1、财产原值

财产原值,是指为建造费或者购进价格以及其他有关费用。房屋原值具体为:

1)商品房。购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2)自建住房。实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3)经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)。原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。

4)已购公有住房。原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

5)城镇拆迁安置住房。其原值分别为:

①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

②房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

③房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;

④房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

2、转让住房过程中缴纳的税金

转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

3、合理费用

合理费用,是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。包括实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

1)支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:

①已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%

②商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。

2)支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

3)纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

应纳所得税额=应纳税所得额×20%

(二)赠与

根据《财政部、国家税务总局beplay官网体育 个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔200978)规定,从2009525日起,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照20%的税率缴纳个人所得税。但以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:

1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

3、房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

(三)优惠政策

1、《财政部 国家税务总局 建设部beplay官网体育 个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

2、《国家税务总局beplay官网体育 明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009121)规定,通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。

四、印花税

《财政部、国家税务总局beplay官网体育 调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008137)规定,为适当减轻个人住房交易的税收负担,支持居民首次购买普通住房,自2008111日起,对个人转让或购买住房暂免征收印花税。

五、土地增值税

《财政部、国家税务总局beplay官网体育 调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008137)规定,对个人转让住房暂免征收土地增值税。

六、契税

财政部 、国家税务总局、 住房和城乡建设部《beplay官网体育 调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。